1. 项目简介

1.1项目背景

全球老龄化趋势加快、亚健康状态日益普遍，健康服务产业将逐渐成为经济发展强有力的新支撑。我国正经历经济转型升级的关键时期，未来健康服务产业将迎来巨大的增长空间。据资料显示，截止2013年年底，我国60岁以上的老年人近2亿人，2020年将达到2.43亿人，2025年将突破3亿人，巨大的老年人口为健康养老服务产业消费提供了强劲的支撑。同时，人口老龄化速度与老年护理的需求产生了严峻形势，每年亟需照顾护理的老人数量不断增加。我国与发达国家相比较，大健康产业美国是占据GDP的17%，而我国占据GDP仅有5%。面对2亿多老龄化人口的巨大压力，问题的关键是如何推进做好健康与养老服务产业，已经引起国家层面上的高度重视。

1.1.1产品简介

中高端养老住宅、农村居家养老服务中心、社区居家养老服务中心、敬老院、老年公寓、老年大学、疗养中心、商服餐饮娱乐设施及其他公共配套服务设施；改扩建：普通养老住宅、老年文化体育活动中心。

1.1.2市场前景（分析）

1、尚志市经济发展状况

尚志市位于黑龙江省东南部，呈“八山半水分半田”之势，总面积8825平方公里。1922年设治，1927年升为珠河县，1946年为纪念抗日英雄赵尚志更名为尚志县，1989年经国务院批准撤县设市。现辖10镇7乡，163个行政村，总人口62万。预计2015年市域常住人口达到63.5万人，2030年达到74万人。2014年，尚志市地区生产总值实现244.6亿元，同比增长1.5%；全口径财政收入实现11.1亿元，地方公共预算收入实现6.8亿元；社会消费品零售总额实现99.4亿元，同比增长12.7%；城镇居民人均可支配收入达20400元，农民人均纯收入达13700元，同比分别增长10%。

2014年，尚志市城乡建设全面推进，累计投入2.4亿元，打造魅力小城镇、创建美丽新农村，城镇综合承载及辐射带动能力大幅提升；积极推进生态环境建设，荣膺“全国首批生态文明典范城市”；获得全国县级文明城市创建提名，全面启动了各项创建工作。民生事业持续改善，财政用于民生项目的支出同比增加8918万元，全面开展城镇居民超龄人员养老保险申报工作，参保人数达到2000人。

2、尚志市养老服务业发展现状

近几年来，尚志市以“坚持双轮驱动、实施三大突破”的工作主题，立足事情实际，坚持政府主导、多方参与、统筹规划，以满足人民群众日益增长的社会养老服务需求为目标，以全面提升社会养老服务体系的承载能力为主线，初步构建了以居家养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充的养老服务体系，取得了一定的成效。

（1）公办养老服务模式。到2014年末，尚志市现有公办养老服务机构8家，其中2所达到国家三星级标准，3所达到了国家一星级标准。床位总数900张，入住率100%，床位利用率40%。全市“五保”、“三无”对象自愿集中供养率达到100%。

（2）创新养老服务模式。目前，尚志市人民医院拟依托东浦分院筹建尚志市人民医院托老康复中心，扩建后总建筑面积3200平方米，新增床位200张，设置临终关怀病区、功能训练大厅、康复病区、老年托老病区和老年病治疗区；新建尚志市益润康老公寓，是集治疗、养老、康复等一体化的新型养老机构，建筑面积3000平方米，床位200张，使用功能包括老年公寓、老年文化活动中心、医疗康复中心、老年营养膳食中心以及办公区等。

（3）社会办养老服务模式。到2014年末，尚志市社会办养老机构5家，总床位数355张，分别占全市养老机构总数、总床位数的38.46%、28.29%；2014年共计入驻2630人。

（4）居家养老服务模式。到2014年末，共计建设农村居家养老服务站及日间照料服务中心51个，向居家老人提供日托、就餐、洗衣、休闲、娱乐等多方位服务。

（5）政府供养模式。到2014年末，全市共有五保人数2019人，其中集中供养413人，分散供养1606人，供养率达到100%；五保户集中供养年人均标准达5400元，分散供养年人均标准达3800元。

3、尚志市养老服务业发展规划

到2017年，基本建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，养老服务产业得到快速发展。到2020年，全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，实现养老服务与医疗康复、文化教育、家庭服务、旅游休闲、金融保险等领域的互动发展，养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，从业人员明显增加，社区居家生活老年人得到全方位服务，养老服务业持续健康发展。

（1）管理体制科学。

建成“双统双分”工作体制和市级社会福利暨养老服务管理体系；公办养老机构改制取得进展，服务外包、公建民营、连锁经营、开放经营和“三网融合”等新型养老模式全面推行。到2017年，社会办养老机构床位与公办养老床位的比例达到6.5:3.5；到2020年，社会办养老机构床位与公办养老床位的比例达到7:3；护理型床位比例明显提高。

（2）服务体系完善健全。

到2017年，建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，弱势人群养老服务得到保障，形成多元化养老服务供给体系，养老服务标准化、职业化程度显著提高，实现社区养老服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和60%以上的农村社区建有包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点，全市社会养老床位数达到3719张，农村“五保”老人集中供养能力达到70%，养老照护人员持证上岗率达到65%。到2020年，100%的乡镇和65%以上的农村社区建有包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点，全市社会养老床位数达到每千名老人40张，全市社会养老床位数达到4000张（到2020年预计尚志市老年达到10万人），养老照护人员持证上岗率达到80%。

（3）产业规模显著扩大。

以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展，形成一批符合现代服务业发展要求的新兴服务模式，基本形成公建、社会建协同推进，供养型、养护型、医护型协调发展的局面。养老服务业增加值在服务业中的比重显著提升，直接或间接为养老服务的组织规模明显提升，养老服务业成为吸纳就业的重要领域。

（4）发展环境更加优良。

养老服务业政策法规体系建立健全，行业标准科学规范，监管机制更加完善，服务质量明显提高。全市积极应对人口老龄化意识显著增强，支持和参与养老服务的氛围更加浓厚，养老志愿服务广泛开展，敬老、养老、助老的优良传统得到进一步弘扬。到2017年，对养老服务业的税费优惠幅度明显加大，对养老服务组织、企业和产品成长发育的专项资金支持明显增加，推出一系列支持养老服务业发展的金融产品，各类准入和退出机制更加健全，老年人和养老服务机构的合法权益得到保障，现代养老服务理念和养老文化蔚然成风。到2020年，养老服务业市场化运行机制得到完善，各种养老服务行业标准更加健全，养老运营模式创新发展，支持和参与养老服务的氛围更加浓厚，敬老、爱老、助老的优良传统得到进一步弘扬。

（5）保障机制健全。

形成以政府补贴与社会保险互为补充的老年人福利制度保障体系，确定与老龄事业发展要求相适应的政策增长幅度，福彩公益金要重点用于支持社会养老服务体系建设。到2017年，制定出台养老服务供地规划和养老服务设施空间布局规划。市本级福彩公益金留存部分的50%以上用于支持养老服务。充分利用中小企业、科技创新、创业投资等方面扶持资金以及医疗卫生资金、就业资金、社会保障基金等，采取投入资本金、直接补助、财政贴息、小额贷款、项目补贴、风险补偿金、参股产业基金等方式，引导社会资本加速进入养老服务领域。养老服务行业自律组织作用充分发挥，市场化养老服务定价机制基本形成。到2020年，老年福利制度进一步完善，老年人晚年生活质量得到进一步提高。

4、尚志市资源现状

尚志市位于黑龙江省东南部，呈“八山半水分半田”之势，总面积8825平方公里。1922年设治，1927年升为珠河县，1946年为纪念抗日英雄赵尚志更名为尚志县，1989年经国务院批准撤县设市。现辖10镇7乡，162个行政村，总人口62万。

尚志市地处黑龙江省“OK”旅游黄金线的重要位置，冰雪、森林和抗联文化资源丰富，境内可开发利用价值的旅游景区（点）达50余处，旅游区域总面积838平方公里。是国家一类革命老区和著名的抗联根据地，国家“十一五”期间重点打造红色经典旅游城市，我国东北地区重要的爱国主义教育基地和廉政教育示范基地。民族英雄赵尚志在这里点燃抗日烽火，巾帼志士赵一曼在这里血洒大地，著名作家周立波在这里写下了真实反映土改的名著——《暴风骤雨》。赵尚志、赵一曼率领抗联将士与日寇在白山黑水间殊死搏斗的英雄壮举激励了一代又一代中华儿女奋勇前行。2010年，尚志市在市中心兴建了赵尚志将军铜像，已成为尚志人民心目中的市标。抗联将士所体现的“百折不挠、勇为人先”的“尚志精神”，成为当今尚志城市人文精神的重要依托。尚志是一座资源型城市，是国务院批准的哈牡之间唯一的副中心城市。

（1）自然资源

尚志市自然资源比较丰富，可以用“五多”概括：

山多：山地、丘陵面积占80%，境内有大小山岭162座。其中亚布力地区的最高峰大锅盔山是亚寒带高山植物园，山顶生长着约2万平方米的世界稀有植物偃松；山上还保存着地壳运动时期形成的约10万平方米的高山石海。

水多：境内河流密布，水资源丰富，以蚂蚁河、阿什河、牤牛河三大水系为主，共有大小河流149条，年均径流量23.35亿立方米；现有中小型水库49座，万亩以上灌区5处。

林多：境地内森林资源丰富，森林经营面积64万公顷，森林覆盖率63.9%，主要树种有50余种，活立木蓄积量6300万立方米，活立木年采伐量70万立方米，是全省主要林区和木制品集散地。

田多：全市耕地面积200多万亩，具有良好的土壤和气候条件，能够旱涝保收。

物多：现已探明的各类矿藏有62种，已开发利用的有127处；有野生动物5类58种；有野生植物6类174种，其中山野菜、药材等山产品蕴藏量达3万吨，年采集量在4000～6000吨。

（2）旅游资源

尚志市旅游资源丰富，可以用“五色”概括：

红色：尚志市是全国3个以抗日烈士命名的城市之一，是著名的革命老区和抗联根据地。长寿乡赵一曼纪念园、尚志公园（赵尚志纪念园）和著名作家周立波的小说《暴风骤雨》的文学故地元宝镇元宝村，建有《暴风骤雨》纪念馆等旅游景点，已建成中国土改文化第一村，成为全国著名的红色旅游景区。

绿色：尚志市是哈尔滨乡村旅游的发源地，依托境内的帽儿山、一面坡、苇河、亚布力4个国家级森林公园，开发森林生态旅游资源，已建成多个绿色生态旅游景区（点）。其中帽儿山景区已发展为以登山、漂流、民俗度假、农业观光、乡村旅馆等为主要内容的综合旅游产业园区。

白色：尚志素有“滑雪冠军的摇篮”和“中国滑雪之乡”的美誉，以亚布力、乌吉密、帽儿山为代表的银色旅游滑雪旅游产业得到了长足的发展。作为世界十大滑雪场之一的亚布力滑雪旅游度假区，已成为中国滑雪旅游产业的龙头。

黑色：建有全国最大的书法文化艺术碑林——尚志碑林，并辟建了“中国书法文化博物馆”，集旅游参观、艺术展览和学术研究于一体，目前正在研究创办亚布力国际书法节。

金色：即佛教旅游。尚志佛事活动历史悠久，一面坡普照寺是东北三大寺庙之一，帽儿山太和宫，著名的元宝万佛山在国内很有影响，带动了旅游业的发展。

全市旅游资源开发呈“一一八四三”的格局，即形成了一心、一线、八大景区、四个森林公园和三处漂流河段的基本框架：一心是以亚布力滑雪旅游度假区为中心；一线是以绥满高速公路黄金线为依托；八大景区是指亚布力滑雪旅游度假区、中国土改文化第一村、尚志文化娱乐景区、一面坡风景区、长寿赵一曼纪念园风景区、河东朝鲜民族风情园、乌吉密休闲滑雪旅游度假区和帽儿山生态旅游度假区；四个国家森林公园是指帽儿山国家森林公园、一面坡国家森林公园、八里湾国家森林公园和亚布力国家森林公园。三处漂流河段是指阿什河帽儿山漂流段、蚂蚁河一面坡漂流段和三道冲河漂流段。拥有以亚布力滑雪旅游度假区、帽儿山生态旅游度假区、中国书法文化博物馆（尚志碑林）、赵一曼纪念园、《暴风骤雨》纪念馆、赵尚志纪念园等为代表的旅游景点54处。曾荣获 “中国滑雪冠军摇篮”、“中国滑雪之乡”、“中国雪都”和“滑雪之都”等美誉。被评为“中国优秀旅游城市”、“抗联名城”和“中国民间艺术文化之乡”。

（3）旅游业发展现状

全市有旅游企业27家，星级宾馆7家，旅行社1家，旅行社门市部5家，旅游商品生产企业31家，5S级雪场3家，3S级雪场2家，4A级旅游景区2家，3A级旅游景区3家，2A级旅游景区2家，省级工业旅游示范点1个，省级农业旅游示范点2个，社会规模型餐饮住宿服务企业500余家。全市旅游直接从业人员3000人，间接从业人员达到9000人，日接待游客能力近2万人。2013年全市各景区（点）接待游客总数123万人次，旅游业总收入实现14.35亿元，直接收入实现2.71亿元，拉动相关产业收入实现11.64亿元，总创税7988万元，直接创税2168万元，相关产业创税5820万元。

5、养老地产市场分析

（1）中国养老地产市场需求分析

人口老龄化是经济发展和社会进步的必然结果，是世界人口发展的普遍规律。早在1965年法国就首先成为世界第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪中后期，欧美等发达国家相继进入老年社会。根据联合国专题项目的研究估算，到2050年每5人中将会有一个60岁以上的老年人，到了2150年，每3人中就会有一个60岁以上的老年人。

我国从2000年开始已经进入老龄化社会，且其发展速度正在逐渐加快。2013年我国60岁及以上老年人口超过2亿人，其中“失能老人”的总数已超3700万人。我国的65岁以上的老年人口占总人口的比重从1953年的4.4%增长到2013年9.7%，并且还处于快速增长的态势。

1953-2013年中国65岁及以上人口占总人口比重情况（单位：%）

2010年至2040年将是我国人口老龄化高速增长期。2013年我国60岁以上人口已经达到2亿，预计2026年将达到3亿，2050年达到4亿，成为超老年型国家。根据预测，21世纪上半叶，中国将一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一。考虑到20世纪70年代末计划生育工作力度的加大，预计到2051-2100年我国人口老龄化进程达到顶峰，之后老龄化进程进入减速期。

未来中国老年人口预测（单位：亿人）

随着人口老龄化和城市老龄化的发展，需要建造和发展适合老年人不同要求各种类型的养老地产。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》预测，预计到2015年，约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大。据测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元。

十二五养老规划结构与目前养老规划结构比较

基于老年人口数量以及老年人对不同类型老年住宅的可能选择倾向，可以大致估算未来一段时间（2015年和2020年）各类型老年住宅的潜在需求量。

综合联合国、国家人口计生委、全国老龄委以及部分学者对我国未来老龄化发展趋势的预测结果，初步预计2015年，我国60岁及以上人口比例在15%左右，规模在2.1亿人左右；2020年，我国60岁及以上人口比例在17%左右，规模在2.5亿人左右。

根据民政部统计，截至2010年底，我国各类老年机构共提供床位314.9万张，每千名老人占有养老床位17.7张。假设2015年我国每千名老人占有养老床位数将达到“十二五”规划的30张，2020年可以达到发达国家的水平50张，则2015年和2020年养老床位数的需求量分别为630万张和1250万张，即2010-2015年间需要新增床位数315万张，2015-2020年间需要新增床位数620万张。　

无论从我国“未富先老”的现实国情看，还是从国外经验看，在机构养老型老年住宅的供给中，市场化运作方式应占主导。并且从我国已有政策指向中也可以看出，政府支持民间资本参与养老服务行业。以福利化水平较高的英国为例，机构养老型老年住宅的供给结构中，政府福利性老年住宅在机构养老型老年住宅中所占比例仅为15%。如果按照这一比例估计，则2010-2015年间需要新增床位数中，约47万张需要政府提供，268万张需要通过市场化运作方式提供；2015-2020年间需要新增床位数中，约93万张需要政府提供，527万张需要通过市场化运作方式提供。

根据上述对老年人口和机构养老型老年住宅需求的预测，可以推算，2015年末居家养老型老年人口数约为20370万人，2020年末居家养老型老年人口数约为23750万人。从老年人家庭结构来看，估计未来一段时间，有60岁及以上老年人的家庭户中，有1个老人的家庭所占比例约为55%，有2个老人的家庭所占比例约为45%。则2015年末和2020年末，有60岁及以上老年人的家庭户分别约为1.4亿户和1.6亿户。到2050年我国老龄人口占总人口的比重将达到21.4%，未来几十年我国对老年住宅的需求将不断增加。越来越多的房地产商嗅出了老年房产中蕴藏的巨大商机，开始青睐老年房产开发。从细分市场看，居家养老型老年住宅需求的满足可以通过原有普通住宅适老化改造或在新建小区或老年社区中配建适老化设计住宅等方式解决。从老年人住房消费意愿的选择上来看，普通住宅是居家养老型老年住宅的主要形态。假设2015年末和2020年末分别有5%和10%的老年家庭（以中高收入为主）选择新购置适老化设计老年住宅，则2015年末适老化设计老年住宅需求规模约为700万套，2015-2020年间新增适老化设计老年住宅需求规模约为1600万套。

（2）中国养老地产供给分析

养老地产主要是指针对老年人身心特征和生活模式而专门设计的居住建筑。养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品，创新核心在于适老化设计。养老地产主要的产品形态包括：保险公司推出的升级版的养老机构，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目；政府民政部门推出的有福利性质的养老设施。

随着中国老龄化程度的提高，巨大的养老市场已经呈现。在当前诸多房地产企业处于产品、业态转型的关键时期，养老地产作为一个新兴房地产市场的细分产品受到青睐。近年来，在调控及社会历史进程的双重推动下，养老住宅迎来了发展机遇。随着需求的逐步释放与政策完善，未来十年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。

中国行业研究网发布的《2012－2016年养老地产市场深度调查及发展前景咨询报告》显示：养老地产的发展将是不可抗拒的必然趋势。目前国内的环境还未达到支持养老地产全速发展的程度，养老地产的发展尚存困境。养老地产作为一个新兴的市场，自然要面对其理应承受的各种风险。由于人们多对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得养老地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险，而且出售使用权的项目风险更高。同时养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。从供应角度来看，目前市场上养老机构的供应现状是档次低，服务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验的不足导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。所以可以预见，市场上针对中高端消费人群的养老机构的缺口仍然很大。

我国养老地产领域当前项目少，未来可发展空间仍巨大。当前虽然有一些机构试水养老地产，但规模化、连锁化的发展仍比较少，多数只是一个两个项目的试点。比如亲和源的老年公寓、北京东方太阳城、泰康养老地产项目、万科的幸福汇、保利的和熙会和西塘越等等。但我国养老地产远不止这个规模。根据联合国的预测，我国 65 岁以上老年人数未来半个世纪都会保持较快速度增长，并将在 2060 年达到 3.69 亿的高点，占总人口比例达 28%。这意味着未来五十年，我国将继续比较快的老龄化进程，养老地产的需求巨大。

A、我国养老地产的盈利模式

亲和源、东方太阳城、开发商、保险公司等多方试水养老地产。亲和源采用会员制养老，东方太阳城以出售为主，开发商项目采取租售并举方式，保险资金优势得天独厚。但各种盈利模式都存在一定的问题，比如亲和源会员制为主对现金回流带来一定压力，东方太阳城出售为主则后续服务较弱等。

a、亲和源

会员制，年费+会费。亲和源老年公寓采用会员制模式，会员缴纳一次性入会费和每年的年费就可以入住老年公寓享受各种配套和服务，包括看护服务等。会员卡分两种，A 卡可继承、可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同，本质上即是销售；B 卡不可继承、不可转让，有效期为 15 年，如果老人在亲和源没有住满 15 年，剩余年份的费用退还给家属，超过 15 年，超过的部分免费。项目面向老年人 （男满 60 岁，女满 55 岁），定位高端。项目 2008 年开园至今，入住会员最初的 46 位增加到 1100 多位，但也不过占总容纳量 1600 人的70%。但项目出租为主的模式给现金流带来很大压力，中间一度需要出售别的项目和部分公寓产权来获得资金回流。

b、北京东方太阳城

出售为主，开发商之后逐年回购产权。北京东方太阳城项目采取出售模式，但与一般出售不同之处在于，业主缴纳房款入住后，开放商会逐年回购部分产权，这部分钱用于老人的养老、医疗护理费等；如果业主去世较早，则子女继承剩余部分产权；若业主足够长寿，开放商将全部产权购回，则业主仍可免费住下去。整个项目的老年客群大概占到三成左右；项目设计上考虑老年人种种需要，但不提供看护服务，更适合能自由活动的老年人。该项目模式对开发商现金流压力不大，但后续提供服务较少，和一般房地产项目差别化不大。

c、万科幸福汇盈利模式

公司负责开发，租售并举，出租部分亲和源负责后续管理。万科北京房山的幸福汇项目，试点养老地产项目住宅近 150 套，且分两种业态：一是利用商业配套建设的“活跃长者之家”，二是配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。前者由上海亲和源经营管理，万科为资产持有者；后者面向市场销售。但开发商的试点当前也仅处于起步阶段，养老地产较普通商品住宅建造和管理成本要高，要获得更好的收益水平目前还比较困难。

d、泰康保险盈利模式

采取和亲和源类似模式，为老人提供一站式服务，和养老保险可形成联动。泰康保险等险资现也纷纷进入养老地产。购买了泰康养老金产品的客户可用养老金支付相关费用，实现了养老社区和养老金的结合。险资开发养老地产的最大优势在于其资金上，养老地产可以有效缓解保险资金“长短错配”的压力，而其他开发商要长久占用资金则可能是致命问题。

B、目前主要养老地产项目简述

虽然我国养老地产现在还没有大规模发展起来，但先期做过探索的公司在行业大机会到来时，才能够更快的抓住机遇，加速发展。当前已经涉及养老地产研究和实践的开发商有：万科、保利、世联地产、凤凰股份、远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年地产等等。

    万科：在北京幸福汇、香河万科欢乐城和青岛万科城都配建了养老公寓，但普遍规模较小，运营方式包括租售并举和出租模式。真正属于养老地产范畴应该算作杭州的良渚项目，该项目定位高端，历时八年打造，采取出售使用权的方式，配建了各种适合老年人的设施。但项目最终购买人主要是 40 多岁群体，为未来养老准备。万科在长春还签订框架协议，计划投资 120 亿打造占地 100 万平方米的养老社区和文化产业项目。

    保利地产：已经在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等 6 个城市规划及建设了 7 个养老地产项目；其中北京西山的和熹会已正式运营。和熹会是配建于西山林语中的老年公寓，建设规模约 2 万平方米，项目采取出租形式，截至 2013 年 9月，出租率在 40-50%左右。西塘越位于浙江西塘，建设规模近 10 万平方米，采取出售使用权的方式运营。

世联地产：联手台湾恒安照护，为养老地产开发商提供咨询服务。2013 年 8 月，世联地产与台湾恒安照护集团签署战略合作协议，探索符合中国特点的养老服务模式。公司认为养老地产还有三到五年“窗口期”，公司计划在此期间做好资金筹备、项目筛选和人员培训等。世联目前只做养老地产项目的前期咨询，为做养老地产的开发商服务。对具体拿地开发、资金筹措等问题，公司暂不涉及。

凤凰股份：投资 5 亿成立专业养老产业公司。凤凰股份 10 月 23 日公告称，“公司决定投资5亿元成立专业的养老产业公司，致力于养老产业的研究、开发、运营与管理”。在半年报中公司也表示，在继续保持和加强文化地产发展战略的同时，以建设新型城镇化和服务老龄化人口为指引，积极探索新的方向，逐步实现文化、医疗、养老与地产的良好结合。凤凰股份的养老地产项目运作模式初步为，房产开发出来后先作为产权销售；公司将组建专门机构进行运营，并与知名医疗保健机构合作，为入住业主提供医疗、文化、娱乐等全方位的服务。

远洋地产：背靠大股东中国人寿、联手美国 Emeritus，打造“椿萱茂”养老品牌。远洋地产 2013 年 4 月与美国的最大的协助生活养老服务公司 Emeritus、投资商哥伦比亚太平洋公司签署战略合作框架协议，在北京共同开发运营养老设施。2013 年 7 月远洋地产第一个中美合资养老服务项目椿萱茂·凯健投入试营业；与万科幸福汇试点类似，椿萱茂·凯健也不过是远洋天著项目内的一处试点，建设规模近 6000平方米，床位数约 110 张。公司预计 2～3 年后养老地产规模将和目前公司商业地产规模相当。2013 年 9 月，中国人寿认购远洋地产定增，定增资金也可“输血”远洋运作的养老地产项目。

绿城集团：绿城集团董事长宋卫平在一次记者会中谈到，养老地产是绿城必须做成的事业。绿城早在 2007 年就在杭州的蓝亭项目中试水颐养公寓，并配建了各种老年设施。最初该项目采取出售模式，后因出售后服务难组织改为出租。绿城更为典型的养老地产项目是桐乡雅达国际生态园项目中的养老公寓，该项目规划有 6000 套养老公寓，建设规模 50 万平方米，计划 2014 年交付使用。项目采取租售并举的模式，为不同需求的老人提供齐全的配套服务设计，并配有占地 2万多平方米的老年大学，是“学院式”的养老模式。公司表示，虽然养老地产利润可能只有普通住宅地产的 30%～50%，但不影响绿城进军养老地产领域的决心。公司计划在未来的 10 年时间里，打造 100 家养老院。

其他公司：金地集团首个养老地产项目2012 年开始策划，项目位于上海南翔镇格林世界，探索 CCRC（Continuing Care Retirement Community)与 ADC（Adult Day Care)相结合的新型模式。复星集团与峰堡投资集团合资设立上海星堡老年服务有限公司 于2013 年 5 月兴办“星堡中环养老社区”正式开业，这也是复星集团首个养老地产项目。花样年地产于2013年 10 月 1 日在深圳月亮湾试营业两个养老服务站，提供医疗、生活、餐饮、精神上的护理服务，2013年底，在成都还有两至三个养老项目开始运营。

（3）我国养老地产市场存在问题分析

现阶段我国养老地产行业存在的主要问题如下：

A、市场发育不成熟

目前我国处于老龄化初期，虽然已经开始出现老年专项市场，但该市场对养老地产的需求量正在培育，加上养老人群的收入水平普遍不高以及养老消费理念较为落后（主要依赖儿女），致使养老地产仍处于发育期。养老市场的成熟以及企业发展的需要，也将促进政府完善养老政策，不仅健全养老社会保障制度让客人放心消费，还将在拿地、金融、经营等方面给予支持，为企业发展提供良好的外部环境。

B、产品层次较低端

养老地产从建筑设计、园林规划到房屋的标准配置上强调适老化设计，即更偏向于适合老年人相关的建筑产品开发，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常的起居呵护更符合老年人的行为习惯。养老地产集餐饮、娱乐、养生、保健于一体，将住宅、服务、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合起来，其核心并非住宅产品（老年公寓），而是完善的配套和增值服务。但是目前大多养老地产产品层次较低，主要以住房建设为主，少量配套设施为辅，产业链整合度较低，缺乏全过程的开发理念，没有满足老年专项市场的个性化需求。

C、政策保障不健全

养老地产的发展缺乏国家政策的支持，例如土地、金融、税收等政策，这对于处于行业生命周期上升期的养老地产来说，增加了拿地、规划建设与经营管理等各个环节的不确定性。特别是由于缺乏政策保障，使得新兴的养老地产产品更难以被风险意识强、行事谨慎的养老专项市场所接受。

（4）国外养老地产开发经营模式借鉴

从国外来看，美国和英国做的比较好的开发商（Del  Webb、McCarthy&Stone）都是以出售为主，从而保证现金流。

美国养老地产实行管理者和拥有者分离，可解决后续管理专业性要求较高的问题。和普通出售住宅相比，老年住宅还存在持续管理问题。在美国，很多老年住宅都是由专业的管理公司进行管理的，一定程度上实现了拥有者和管理者的分离。RETIS公司 等发展可为养老地产提供很好的资金来源，可解决养老地产资金占用较长的问题，为开发商提供更好的退出机制。美国单个老年住宅的体量整体都不是很大，单个项目体量平均在 200 套上下。也有部分体量较大的项目，如 Professional Community Management 管理的项目，平均每个项目有 1862 套住宅。和普通住宅市场一样，老年住宅的市场集中度也比较低。根据美国老年住宅协会的数据，2007 年美国前十大老年住宅拥有者拥有的老年住宅共 24 万套，占 360 万套存量的 6.7%；前十大管理者管理的老年住宅26 万套，占存量的 7.2%。

    美国最大活跃长者之家开发商是 Del  Webb，盈利模式为出售，2009 年销售近 5000 套。Del  Webb 是帕尔迪旗下子公司，是美国最大的活跃长者住宅开发商。公司以开发太阳城而闻名，其开发的活跃长者之家面向 55 岁以上的老年人。其第一处太阳城 1960 年建于亚利桑那，在正式开售之前就已将配套的娱乐中心、高尔夫球场、游泳池、购物中心等建好，而最终销售也非常火爆。截至 2010 年，公司在 21 个州建有 50个活跃长者社区。2009 年，Del  Webb 销售的活跃长者住宅套数近 5000套，是排名第二开发商老年住宅销量的两倍多。从各个开发商情况来看，有专门做活跃长者之家住宅的， 如 The  Villages 和 Epcon  Communities Franchising，也有将活跃长者之家作为业务有机组成部分的，如 Pulte、Hovnanian Enterprises、KB Home 和 Lennar Corp.等。

英国最有名的养老地产开发商当属 McCarthy  and  Stone，其在以出售为主的退休住宅市场上有约 60%的份额。老年住宅的特点决定了其由专业化的开发商生产更容易形成规模效应。老年住宅和日常住宅在设计上有很多不同，需要开发商对其有很深刻的理解。老年住宅资金回流慢，尽管部分住宅能实现预售，但很多还是要等到竣工且适宜居住时才能被卖掉；而且在住户搬进来之前，房屋管理者等要已到位，各种设施也要可以使用。在英国，过去 20 几年在退休住宅市场上活跃的很多开发商都是专门开发这类住宅的。McCarthy  and  Stone 是这一领域最大的开发商，累计建造的住宅占据了该市场约 60%的份额。其销售高峰在 1988 年，当年销售了 2600 套。后来受市场竞争激烈化和金融危机等因素影响，销售有所下滑。2010 年销售为 1137 套。其他提供商包括一些小的专业开发商和住房协会等。虽然 McCarthy and Stone 占据了非常大的市场份额，但该市场仍是竞争性的市场，进入退出门槛也都相对不高。

美国社区居家养老模式堪称国际品质养老典范。让美国老人能内安其心、外安其身，实现“安养——乐活——善终”的老年生活目标，并成为大多数美国老年人所愿意选择的社区养老模式。美国社区居家养老四个种做法：一是全托制的“退休之家”。设施完备，服务周到。设施包括医务室、图书室、计算机室、健身房、洗衣房、紧急呼叫系统等。服务包括了就餐、打扫房间、组织活动、出行安排等。二是日托制的“托老中心”。白天在中心活动，晚上回家休息。中心同样设施完备，并提供星级服务。起居室一人一床，一人一房。还有阅览室、保健室、活动室等。老年人不用为一日三餐操心外，可以阅读、交往、制作手工艺品，安度晚年。三是组织“互助养老”。让老年人结伴认对、互助养老。四是提供上门服务。美国政府有一个福利居家养老项目“由政府财政出钱，派家庭保健护士为有需要的老年人提供服务”。

美国居家养老院，是美国目前拥有世界最大的非营利性质的老年照顾机构。美国50个州有5000个社区分支机构，拥有美国最庞大的义工队伍，每天有80万至120万名义工将100多万份热饭热菜送到行动困难或者无法自己解决膳食问题的老人家中。

美国居家养老社区，一般与医院和专业护理机构均有紧密合作。可以分成四种类型：生活自理型社区、生活协助型社区、特殊护理型社区，以及持续护理退休社区。

6、本项目竞争优势

l 区位优势：尚志市上连哈大齐工业走廊，下接俄远东滨海地区，是中俄陆海联运的重要通道，滨绥铁路、301国道横贯东西，铁通公路纵穿南北。西距哈尔滨市150公里，东距牡丹江市177公里、绥芬河337公里，是哈牡绥黄金线上重要的节点，是黑龙江省“八大经济区”之一——哈牡绥东对俄加工区的中心，国务院批准哈牡之间唯一的副中心城市，哈尔滨都市经济圈卫星城市之一，哈尔滨市重点打造的次中心城市。项目地理位置优越，滨水傍山，风景优美，具有便捷的交通条件；

l 旅游资源优势：尚志市旅游资源丰富，境内群山连绵，森林茂密，河流纵横，风光秀丽，春季繁花似锦，夏季苍山滴翠，秋季霜叶似火，冬季银装素裹，坐拥森林和冰雪两大国际公认的旅游资源。抗联文化旅游资源丰富，是抗日英雄赵尚志、赵一曼浴雪奋战、流血牺牲的地方，也是周立波小说《暴风骤雨》的文学故地，人文景观繁多，尚志佛事活动历史悠久，一面坡普照寺是东北三大寺庙之一。选址区域依山傍水，具有良好的生态景观条件，空气清新怡人，有利于打造滨水灵动空间，特别适合养老养生、康复疗养、休闲度假、会议培训等旅游地产功能的实现；

l 土地供应及基础设施建设优势：本项目开发建设回迁量较小，基地地势平坦，建设条件良好，土地开发成本低。同时基础设施建设作为政府工作重点，其推进力度空前，这些均有利于建设用地的出让，有助于推进实现城镇化进程；

l 综合开发优势：本项目以提供全新的健康养老服务为主线，通过兴建养老住宅、敬老院、农村和社区养老服务中心、老年文化体育活动中心、老年公寓、老年大学、疗养中心、商服餐饮等服务设施，为老年人提供更有针对性的人性化服务，不仅满足了不同层次老年人对物质生活的需求，还满足了老年人对精神文化和环境质量的需求。通过区域资源综合开发整合，形成以养老为核心的产业链，实现了地产盈利发展，从而实现了产业引导的就地城镇化模式，与普通房地产开发及单纯的旅游项目相比，其比较优势明显。

l 政策扶持。尚志市政府将养老服务业纳入国民经济社会发展、城乡建设、土地利用和服务业发展总体规划，列为服务业重点发展领域。明确发展思路、发展目标、空间布局、设施建设、土地供应、重大项目、资金投入，为本项目提供了政策保障；

l 区域经济形势发展良好，为项目的建设提供了可靠的经济发展背景，有助于大众认同感的逐步实现；

l 面对人口老龄化严峻挑战，未来养老事业的发展趋势应该是老年人的生活保障逐渐走向社会化，变家庭养老为社会养老。随着经济的发展和社会的进步，特别是人口老龄化、家庭小型化、农村城市化，人民群众对于养老服务的需求将会越来越迫切，养老服务急需完备的配套设施和现代化的管理方式作技术支撑，这为本项目的实施确立了受众基础；

l 市政府以招商引资为统领，以改善经济发展环境为突破口，不断优化政策、法制、舆论、服务环境，以真情换真心，以真心换真投，“亲商、引商、爱商、便商、留商”的氛围业已形成，为项目的招商工作提供了优越环境。

经过上述项目优势分析可见，项目的核心竞争力显著，市场需求广阔，具备很好的投资价值和发展潜力。迅速积累客户、迅速回笼资金，是项目营销的核心要素。提高项目的综合竞争力，寻求准确的市场需求空间，有效引导客户需求，以创新的思路营造更广阔的发展前景。

1.1.3技术分析

1.1.4项目建设的有利条件

1、项目的由来

全球老龄化趋势加快、亚健康状态日益普遍，健康服务产业将逐渐成为经济发展强有力的新支撑。我国正经历经济转型升级的关键时期，未来健康服务产业将迎来巨大的增长空间。据资料显示，截止2013年年底，我国60岁以上的老年人近2亿人，2020年将达到2.43亿人，2025年将突破3亿人，巨大的老年人口为健康养老服务产业消费提供了强劲的支撑。同时，人口老龄化速度与老年护理的需求产生了严峻形势，每年亟需照顾护理的老人数量不断增加。我国与发达国家相比较，大健康产业美国是占据GDP的17%，而我国占据GDP仅有5%。面对2亿多老龄化人口的巨大压力，问题的关键是如何推进做好健康与养老服务产业，已经引起国家层面上的高度重视。

为此，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，提出把健康产业作为国家支柱型战略产业。并表示，健康服务业是现代服务业的重要内容和薄弱环节，要加大改革力度，充分调动社会力量，加快发展内容丰富、层次多样的健康服务业，实现基本和非基本健康服务协调发展。2013年国务院印发了《国务院关于加快发展养老服务的实施意见》（国发〔2013〕35号）文件，2014年、2015年黑龙江省人民政府和哈尔滨市人民政府先后印发了《黑龙江省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（黑政发〔2014〕9号）和哈尔滨市人民政府《哈尔滨市人民政府关于加快推进养老服务业发展的实施意见》（哈政发〔2015〕2号）文件，按照积极应对人口老龄化和打造中国经济升级版的新要求，明确了新形势下发展养老服务业的指导思想、总体目标、主要任务、政策扶持和组织领导。这是我国养老服务业发展史上的一个重要里程碑，是指导当前及今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。养老服务业发展是全面建成小康社会，总体实现基本公共服务，全面深化改革、加快全国建立社会养老服务体系建设和发展、全面推进依法治国、全面落实依法推进发展和改革养老服务业基本方略的重大任务，是社会文明的重要体现。

《中国养老产业规划》中提出，到2030年我国养老服务业的总产值要突破10万亿元。明确老龄化社会将催生六大前景可观的健康养老产业，它们分别是：面向所有老年人的健康管理服务业、面向失能高龄有病老年人的康复护理业、面向社区居家养老的家政服务业、面向中低龄健康老年人的老年文化教育业、面向所有老年人的老年宜居服务业以及面向中等以上收入老年人的老年金融理财服务业。养老服务设施模式呈现出社区嵌入式站点、城市区域中心养老社区、郊区养老社区等三个级别，养老服务更加标准化和流程化。健康养老地产主要产品形态包括：开发商推出的养老地产项目；政府民政部门推出的有福利性质的养老设施；保险公司推出的升级版的养老机构，把养老地产视做商业地产项目长期经营。健康养老产业的核心价值在于对生活方式的引导，具有“投资与消费”双重功能，具有实现 “产城一体化”的综合效应。健康养老产业是实现土地资源的优化配置，带动了建筑、交通、餐饮、通信等行业的发展，为当地居民提供就业岗位，提升地区的老年生活居住条件，促进经济向健康旅游休闲化发展，从而对城市化进程起到推动和促进作用。

近几年来，尚志市以“坚持双轮驱动、实施三大突破”的工作主题，立足事情实际，坚持政府主导、多方参与、统筹规划，以满足人民群众日益增长的社会养老服务需求为目标，以全面提升社会养老服务体系的承载能力为主线，初步构建了以居家养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充的养老服务体系，取得了一定的成效。按照哈尔滨市关于加快养老服务业发展的要求，尚志市委、市政府的目标是力争到2020年，全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，实现养老服务与医疗康复、文化教育、家庭服务、旅游休闲、金融保险等领域的互动发展，养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，从业人员明显增加，社区居家生活老年人得到全方位服务，养老服务业持续健康发展。因此，为了进一步加快尚志市健康养老服务业发展步伐，本项目拟充分利用尚志市优美的自然环境及宝贵的旅游资源，通过精心规划、合理布局，采取招商方式在覆盖全市范围内利用存量闲置和可调整规划地块，依山傍水分块采取招商或PPP模式兴建养老、医疗、康复、文化体育、商业、餐饮等多种功能健康养老服务设施，以满足多层次老年人消费群体日益增长的养老医疗、文化体育、休闲娱乐及居住需求。这就是本项目的由来。

2、项目建设的必要性

（1）本项目的实施，对于鼓励和引导民间资本进入健康养老服务领域，实现健康养老服务投资主体多元化，健康养老服务设施多样化，缓解养老服务供需矛盾，加快推进以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系的建设具有十分重要的意义

根据国际通行的判断标准，当一个城市或国家60岁以上人口所占比重达到或超过总人口数的10%时，标志着这城市或国家进入了“老龄化社会”。据中国老龄办发布的老龄事业发展蓝皮书——《中国老龄事业发展报告（2013）》所载，中国老龄化形势严峻：2012年老年人口数量达到1.94亿，老龄化水平达到14.3%，2013年老年人口数量突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%。2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。中国正迈入老龄化社会，生育率低、人口结构老化、社保制度滞后已成为未来发展的重大隐患。在城市化进程不断加快、人口老龄化愈演愈烈的大背景下，中国社会养老体制的改革显得任重道远。

养老服务是党和政府高度关切、社会各界广泛关注、人民群众迫切需求的重大民生问题，在我国应对人口老龄化挑战、保障和改善民生、加强和创新社会管理中发挥着重要作用。国家在“十二五”规划中提出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”。根据民政部统计，截至2012年底我国各类老年机构共提供床位416.5万张，仅占60岁以上老年人口的2.15%，远低于发达国家5%～7%的比例，也低于一些发展中国家的3%的水平。此外，养老除了保障老年人的基本生活之外，还需要大量的适合老年人心理、医学等诸多方面的专业护理服务。未来养老的发展应该是老年人的生活保障逐渐走向社会化，变家庭养老为社会养老。随着经济的发展和社会的进步，特别是人口老龄化、家庭小型化、农村城市化，人民群众对于养老服务的需求将会越来越大，现有的养老设施总量和质量均很难满足日益增长的养老需求。

2012年7月24日，民政部发布《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，《意见》认为“鼓励和引导民间资本进入养老服务领域，对于实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需矛盾，加快推进以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设，具有十分重要的意义”。目前我国养老逐步呈现出政府保障型养老和市场盈利型养老双轨制的趋势。国家通过政策鼓励和引导民间资本的进入养老产业，特别是在土地、财政、税收、物价等方面给予优惠政策，让养老产业更具活力和吸引力，从而吸引民间资本的参与。老年客群市场已形成规模，民间资本进入养老地产的“天时地利人和”已经具备，但是民间资本发展养老产业不仅要生存，而且要发展好，这需要政府在土地、财政、税收“三大基石”制定出更为具体可行的优惠政策，而民间资本可以通过拿地、建设、运营、转让四个途径参与进来，从养老产业涉及的多个领域分享养老产业的红利。民间资本在泛养老产业集群理念引导下必将打造出符合时代发展和国情的区域养老综合体模式， 养老综合体以泛养老产业的整合为根本支撑，以医疗保健、休闲娱乐、护理服务配套为重要基础，以养老服务和管理创新为基本保障，可以实现“就地城镇化”。

本项目充分利用尚志市优美的自然环境，通过招商引资或PPP模式以提供全新的健康养老服务为主线，通过兴建养老服务设施，为老年人提供更有针对性的人性化服务，不仅满足了老年人对物质生活的需求，还满足了老年人对精神文化和环境质量的需求。通过区域综合开发整合医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、家政服务、金融和房地产等产业资源，形成以健康养老为核心的产业链，必将成为地产市场长盛不衰的力量，甚至将成为未来国内主流的养老载体。

（2）本项目的实施，是切实落实城市发展规划、有力推进新型城镇化发展进程的重要举措

新型城镇化作为国家战略，正引领中国经济的新一轮强劲发展，推动经济社会全面转型升级。新型城镇化就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市文化、公共服务等内涵为中心，真正使城镇成为具有较高品质的宜居之所。

从近年城市发展的实际情况来看，我国人口更多呈现出了向大型、超大型城市聚集的趋势。而在未来新型城镇化进程中，应是“以大型城市群为核心的聚集模式”与“以中型城市及小城镇为特色的结合城乡统筹的就地城镇化模式”两者并存同进。尤其是向大型城市的聚集，不能再走摊大饼的城市扩张模式，而是需要通过城市群、卫星城的升级与特色化，来实现中国城镇化高效率持续成长。同时，城市人口面向旅游度假区及田园乡村的流动聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，为乡村地区的就地城镇化创造了极大的机会。特别是在大城市病越来越严重、雾霾与城市生态环境恶化的条件下，养老度假型在老龄化社会的中国将成为一种发展趋势。花园化的卫星城与同城化的网络城市发展结构，带来的是非中心区，即与养老、养生、旅游度假等相关联的，面向景区、面向度假、面向气候良好区域的城市发展模式。

本项目通过招商引资方式，运用养老产业带动区域整合及综合开发，实现盈利发展，从而实现了养老产业引导的就地城镇化模式，必将有助于切实落实城市发展规划，有力地推进新型城镇化的发展进程。

（3）本项目的实施，解决了社会老龄化问题和老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到直接的促进作用。

人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各种社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。我国的社区养老服务设施从20世纪80年代起步，经过30多年的发展，已初具规模，但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次的需求。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。本项目将通过吸引社会资本兴建社区养老服务服务设施，为老年人创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。

综上所述，本项目的建设是十分必要的。

1.2项目建设内容及规模

1.2.1建设规模/产品方案及规模

主要技术参数

A、规划用地面积　　　　　 　      136.6万平方米

B、规划总建筑面积　　　　　      　 120万平方米

新建：中高端养老住宅　　　　　       43万平方米

  农村居家养老服务中心            7万平方米

      社区居家养老服务中心          1.8万平方米

敬老院                        3.5万平方米

老年公寓　　　　　　　　       25万平方米

老年大学　　　　　　　　       10万平方米

疗养中心　　　　　　　　        8万平方米

商服餐饮娱乐设施               18万平方米

改扩建：普通养老住宅　　　　　　  　  3万平方米

        老年文化体育活动中心      　0.7万平方米

1.2.2建设内容

本项目规划总建筑面积120万平方米，主要建设内容包括新建：中高端养老住宅、农村居家养老服务中心、社区居家养老服务中心、敬老院、老年公寓、老年大学、疗养中心、商服餐饮娱乐设施及其他公共配套服务设施；改扩建：普通养老住宅、老年文化体育活动中心。

A、中高端和普通养老住宅

本项目规划新建中高端养老住宅建筑面积43万平方米，主要建筑形式包括低层低密度高端养老住宅和花园洋房。其中低层低密度高端养老住宅建筑面积11.1万平方米，主要户型设计为：每户户均建筑面积350平方米独栋式高端养老住宅40户，合计建筑面积1.4万平方米；每户户均建筑面积250平方米独栋式高端养老住宅52户，合计建筑面积1.3万平方米；每户建筑面积200平方米联排式高端养老住宅420户，合计建筑面积8.4万平方米。主体均为地上3层。花园洋房建筑面积31.9万平方米，主要户型设计为建筑面积约150平方米/户，共2126户，主体均为地上4～5层。

本项目改扩建的普通养老住宅建筑面积3 万平方米，每户户均建筑面积100平方米/户，共300户，多层住宅4栋（2栋6层，2栋5层），高层住宅2栋（均为11层）。

B、农村居家养老服务中心、社区居家养老服务中心

本项目规划建设农村居家养老服务中心、社区居家养老服务中心总建筑面积8.8万平方米。农村居家养老服务中心向居家老人提供日托、就餐、洗衣、休闲、娱乐等多方位服务。社区居家养老服务中心和站点，吸引医疗服务、日间照料、心理咨询、法律援助等公益或半公益社会组织进入社区等服务，能够提供床位数约为3000个。

C、敬老院

本项目规划建设敬老院3.5万平方米，重点为农村五保、城镇“三无”老人及“三低”失能（失智）老人、高龄老人提供无偿或低收费的供养、护理等服务，能够提供床位数1000个。

D、老年公寓

本项目规划建设老年公寓建筑面积25万平方米，主要户型建筑面积60至120平方米不等，户均建筑面积约100平方米，总户数约2500户，为不同养老需求的客户提供多样化选择。采用集中居住式居家养老，是集养老、康复、治疗等一体化的新型养老公寓，建筑形式均采用精装小高层。室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷热水二十四小时供应，老人只要带上随身行李，就可安住一个舒适的新家。

E、老年大学及老年文化体育活动中心

新建老年大学和改扩建的老年文化体育活动中心规划建筑面积10.7万平方米，是老年健身、成立文娱活动组织、拓宽老年文化传播渠道，为其老有所学、老有所乐搭建平台。专为入驻老人打造专业精神寓所，聘请专业师资队伍，开设音乐、舞蹈、茶艺、园艺、插花、书法、美术、摄影、英语、电脑、运动等多门老年人喜闻乐见的课程，每门课程将设计循序渐进的系列课时，旨在让学员们充分享受到老年学习的乐趣与魅力。将社区各类兴趣活动班纳入统一管理，使学员们的自主活动更加规范和丰富，帮助学员实现他们年轻时的梦想。经常性组织精彩纷呈的文娱活动，包括新年音乐会、风筝节、社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数；成立乒乓球、太极拳、棋牌、钓鱼俱乐部，音乐沙龙、民族舞、健身俱乐部等，设置书画室、影视厅、电子阅览室、多功能厅等，为学员提供丰富的精神文化生活空间，力求让学员在身体和精神上都能得到充分的放松和满足。设置陶艺馆、棋牌吧、KTV、精品图书馆、学艺舞台、室外网球、篮球运动场地、户外阳光泳池、室内游泳馆、三温疗养池、有氧锻炼室、体操房、保龄球馆、台球室、室内跑道、健身器械、大型多功能球类运动馆等多维养生、娱乐、运动空间，以先进的硬件设施配合全方位的管理手段，满足入驻老年人精神生活的多方面需求。

F、疗养中心

疗养中心规划建筑面积8万平方米，与黑龙江省知名三级甲等医院对接，在项目区内设置分院，由专业医疗机构派出团队进行管理，设置专业护理专区。专业医护人员24小时提供医疗服务，建设功能完善的综合性医院，为广大社区居民提供全方位优质的医疗、保健服务，为方便社区养老客户就医，拟申请开通医保服务，通过引进先进的医疗康复设备和优秀的医师团队，为客户提供基础医疗保障、医疗护理服务及紧急救护服务。

G、商服餐饮设施

规划建设商服餐饮设施建筑面积18万平方米，主要建设内容包括大型生活广场、购物中心、超市、各类餐饮建筑、休闲娱乐建筑。汇集气氛各异的手工艺品店、顶级品牌店，大型饭店、中型餐饮店、小型饮食店、快餐店、特色品牌与美食餐饮等，为游客和居民提供便利的旅游购物及用餐条件，并衔接生态和休闲，优化购物及用餐空间。休闲娱乐建筑主要包括影城、歌舞娱乐城、洗浴中心、健身会馆、瑜珈馆、台球房、美容SPA、咖啡吧、茶楼、夜总会、电动电玩、各种清吧、酒吧、的吧、儿童游艺场等。生活广场打造24小时生活中心，设置银行、超市、邮局、便利、美容美发、药店等一应俱全。采用街区式商业建筑与点缀式商业建筑相结合，整合现代生活诸多要素，使居住、度假、购物、休闲等链接起来，体现多元化、高品质、高品位，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间。

H、公共配套服务设施

    公共配套服务设施建设内容包括：物业管理用房、家政服务中心、营养配餐中心、社区服务中心、社区卫生站、警务室、消防控制中心、变电所、给水加压泵房、污水处理站、换热站、公厕、垃圾转运站等。

本项目出于对当地历史传承、人民性格及产品差异化的考虑，建筑造型要注意欧式风格的传承和延续，并与现代建筑共生与融合。吸取现代设计的精神与北方建筑风格相结合，力求简洁、实用、适用，在规划设计、建筑设计、人文环境创造等方面做出新意，形成围合开闭有序，节奏韵律感强以及安全、安静、舒适、和谐、统一、新颖、独特的时尚建筑群落。为居民提供设施齐备、功能健全、配套完善、环境优雅、舒适宜人的入住条件，以满足人们养老、养生、休闲的各种需求。

1.3项目总投资及资金筹措

1、投资估算

本项目总投资为529708万元，具体构成如下：

土地费用            　　　　  21842万元

前期工程费                    11051万元

建筑安装工程费               397770万元

基础设施建设费　　　　　　　　46660万元

管理费用                       7160万元

销售费用                       4641万元

政府及有关部门征收费用　　    15360万元

预备费用　　                  25224万元

明细内容详见总投资估算表所示。

2、资金筹措

本项目总投资为529708万元，拟采用对外招商或PPP模式筹措建设资金。

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

1、营业收入测算

本项目经营方式拟采用租售并举的经营模式，中高端和普通养老住宅、商服餐饮设施拟采用销售方式迅速回笼资金，老年公寓采用预售未来年限使用权与出租相结合的模式，敬老院、农村居家养老服务中心、社区居家养老服务中心、老年大学、老年人文化体育活动中心、疗养中心等采用委托专业经营公司代理经营的方式。主要收入来源包括中高端和普通养老住宅、商服餐饮娱乐设施销售收入，老年公寓使用权预售收入及出租年费收入，敬老院、农村居家养老服务中心、社区居家养老服务中心、老年大学、老年文化体育活动中心、疗养中心承包经营净收入等。

（1）中高端和普通养老住宅销售收入

本项目低层低密度高端养老住宅建筑面积11.1万平方米，平均每平方米建筑面积售价为7000元，预计销售收入77700万元；花园洋房建筑面31.9万平方米，平均每平方米建筑面积售价为6000元，预计销售收入191400万元；普通养老住宅建筑面积3万平方米，平均每平方米建筑面积售价为5000元，预计销售收入15000万元；

合计中高端、普通养老住宅销售收入284100万元。

（2）商服餐饮娱乐设施销售收入

商服餐饮娱乐设施规划建筑面积18万平方米，平均每平方米建筑面积售价为10000元，预计销售收入180000万元。

（3）老年公寓使用权预售收入

老年公寓规划建筑面积25万平方米，总户数约2500户，预计可入住老人4000人，20年使用权预售价格为30万元/人，预计老年公寓使用权预售收入120000万元。

以上通过销售实现的营业收入合计584100万元。

（4）老年公寓出租年费收入

老年公寓年费标准按2万元/人，预计可入住老人4000人，老年公寓每年出租年费收入8000万元。

（6）老年大学、老年文化体育活动中心、敬老院、农村居家养老服务中心、社区居家养老服务中心、疗养中心、旅游酒店、会议中心等承包经营净收入

老年大学、老年文化体育活动中心、敬老院、农村居家养老服务中心、社区居家养老服务中心、疗养中心等规划建筑面积31万平方米，均采用委托专业经营公司代理经营的方式，预计年承包经营净收入为15500万元。

2、营业税金及附加测算

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，本项目所对应的税目销售不动产，应依法缴纳营业税，税率为5%，并以营业税实际应纳税额为基数加收5%的城市维护建设税和5%的教育费附加。中高端和普通养老住宅、企业高端会所、商服餐饮娱乐设施销售应税收入为464100万元，预计营业税金及附加为25525.5万元；老年公寓使用权预售收入及出租年费收入免征营业税；老年大学、老年文化体育活动中心、敬老院、农村居家养老服务中心、社区居家养老服务中心、疗养中心承包经营净收入为15500万元，应依法缴纳营业税，税率为5%，并以营业税实际应纳税额为基数加收5%的城市维护建设税和5%的教育费附加，预计年营业税金及附加为852.5万元。

3、开发利润及经营利润

本项目开发利润应为营业收入扣除开发成本、营业税金及附加及经营期的期间费用（包括管理费用、销售费用、融资成本等），销售部分预计开发总利润为141927万元；扣除25%的所得税，税后利润为106445万元，开发成本净利润率为26%。

年经营收入包括老年公寓出租年费收入及老年大学、老年文化体育活动中心、敬老院、农村居家养老服务中心、社区居家养老服务中心、疗养中心承包经营净收入为23500万元，年营业税金及附加为852.5万元，再扣除折旧及经营期的期间费用，预计年营业利润总额为13222万元，扣除25%的所得税，税后利润为9916万元。

1.4.2社会评价/（经济效益及）社会效益分析

1、环境影响初步评价

本项目运营期主要污染源及污染物包括汽车尾气、餐饮厨房油烟、污水处理站及垃圾转运站废气，生活污水及医疗废水，水泵、风机及交通噪声、居民、游客和公建产生的生活垃圾及医疗废弃物等。主要环境保护措施是：餐饮企业在厨房设置油烟净化器和空气净化器；车辆集中停放在室外大型停车场内，有效地减少了汽车尾气的排放；医院污水处理站产生的废气用活性炭吸附；垃圾转运站要每天进行清理，保证通风。餐饮业排放的含油污水需经隔油池进行油水分离处理后，汇同生活污水经分布在区内的化粪池降解处理后其上清液经排水支线集中排至污水处理站处理达标后，分区排至市政排水干线；医疗废水根据全过程控制原则，集中收集经一级强化处理消毒达标后方可排放。选用低噪声水泵、风机，安装时加装减振垫；对独立建设的泵房，除对设备采取降噪措施外，还要对墙体和门窗采取降噪措施，使周围的居民免受噪声干扰；尽量加大本项目范围内绿化及周围临街绿化，临街可选择适地高大树种，减弱交通噪声对本项目的影响。生活垃圾应全部袋装，密闭容器存放，收集率要达到100%；商场的废包装物应统一收集，回收综合利用；医疗垃圾经分类收集后，分类保存在密闭容器内，由专门机构进行无害化处理。

本项目在建设和运行中无环境制约因素，工程对环境的不利影响主要表现在对声环境、环境空气、水环境及固体废弃物等方面，这些不利影响在严格落实相应环保措施情况下，可以得到有效控制。同时本项目的实施，通过建设公用设施齐全、配套设施完善、规划布局合理的现代商住区，不仅极大的改善居民的居住条件，提高生活质量，同时也使得当地的人文景观环境得到了根本改善。

2、社会影响初步评价

（1）对居民生活水平和生活质量影响分析

本项目的建设坚持现代、科学、前卫、实用的设计理念，兴建养老、医疗、康复、文化体育、商业、餐饮等多种功能养老服务设施，实现城市土地资源的优化配置，带动建筑、交通、餐饮、通信等行业的发展，提升地区的生活居住条件，促进城市经济向旅游休闲化发展，从而对城市化进程起到推动和促进作用。必将有力地促进居民生活水平的提高及生活质量的改善。

（2）对所在地区居民就业的影响分析

本项目作为以养老为主题的开发项目，其建设与销售还有利于调整居民的消费结构，加速城市化的进程，在较短时间内提高第三产业的比重，同时还能直接或间接地创造大量的就业机会。对居民就业的正面影响巨大。

（3）对地区文化、教育、卫生的影响分析

本项目通过建设公用设施齐全、配套设施完善、规划布局合理的养老服务设施，不仅极大地完善了当地的配套服务基础设施，同时使得当地的人文景观环境得到了根本改善，将进一步增强社区的文化气息、改善社区的卫生环境。

（4）对基础设施、服务容量、城市化进程的影响分析

    本项目通过精心规划、合理布局，道路、给排水、供电、供热、有线电视、通讯等基础设施配套更加齐全。本项目谋求经济、社会环境效益最大化，促进经济与社会协调发展和人与自然和谐相处，优化城市布局，拓展城市空间，完善城市功能，有助于通过产城一体化实现就地城镇化模式，实现了经济、社会、资源和环境的协调发展，增强了城市的可持续发展能力。

1.5项目合作方式

对外招商或PPP模式筹措建设资金。

1.6项目建设地点

本项目总规划用地面积约136.6公顷，拟选址位于以下地块：

（1）尚志镇向阳村原鞭炮厂地块，规划用地面积约10万平方米；

（2）河东乡东安村河东砖厂地块，规划用地面积约7.6万平方米；

（3）帽儿山镇大房子村火石场地块，规划用地面积约5万平方米；

（4）亚布力镇青山村南头地块，规划用地面积约17万平方米；

（5）一面坡镇智慧新城内，规划用地面积约3万平方米；

（6）一面坡换乘公寓旧址地块，是利用原有俄式建筑改扩建，用地面积约2万平方米；

（7）一面坡镇长营新村内，是利用已建成的6栋建筑改扩建，用地面积约3万平方米；

（8）石嘴山地块，规划用地面积约89万平方米。

项目所在地联系单位：尚志市商务局

联系人：闫宏伟

联系电话：13136658887